Reformulacao da hipoteca vs. refinanciamento: o que é melhor?

Se voce quer economizar dinheiro na hipoteca, há várias opcoes. O refinanciamento e a reformulacao de uma hipoteca trarao economias, incluindo um pagamento mensal mais baixo e o potencial de pagar menos em custos de juros. No entanto, a mecânica é diferente e há prós e contras em cada estratégia, por isso é fundamental escolher a certa.

Se o fluxo de caixa no é um problema – e voce pode lidar com seu pagamento mensal confortavelmente – a escolha pode ser fácil: pode ser melhor reformular ou simplesmente pagar um extra em sua hipoteca se sua meta for minimizar os juros.

Principais vantagens:

A reformulacao altera o saldo do empréstimo depois que voce paga uma grande quantia, criando um pagamento mensal mais baixo. Refinanciamento é solicitar um novo empréstimo para substituir sua hipoteca antiga, geralmente com condicoes melhores, como juros mais baixos. A reformulacao é mais barato e mais fácil de ser aprovada e reduz suas despesas mensais, mas nao altera os termos do empréstimo ou a taxa de juros. O refinanciamento é mais caro e envolve custos de fechamento, mas voce economiza muito dinheiro se obtiver uma taxa de juros mais baixa e um pagamento mensal mais baixo.

Reformulacao vs. Refinanciamento: Qual é a diferenca entre reformular e refinanciar seu empréstimo imobiliário? Vamos comparar e contrastar.

A reformulacao ocorre quando voce faz alteracoes em seu empréstimo existente, depois de pagar antecipadamente uma quantia substancial do saldo do empréstimo. Por exemplo, voce pode fazer um pagamento de quantia considerável ou pode ter adicionado mais aos pagamentos mensais da hipoteca ao longo dos anos, colocando-se bem frente do cronograma para o pagamento da dívida. O credor recalcula seus pagamentos mensais com base no saldo do empréstimo inferior ao projetado, resultando em um pagamento mensal obrigatório inferior. Como o saldo do empréstimo é menor, voce também paga menos juros durante o prazo restante do empréstimo.

O refinanciamento acontece quando voce solicita um novo empréstimo e o usa para substituir uma hipoteca existente. Seu novo credor paga o empréstimo com o antigo e voce faz os pagamentos ao novo credor daqui para frente. Seu empréstimo deve ser menor do que era quando voce o fez originalmente, para que voce goste de ter um pagamento mensal mais baixo.

Em muitos casos, faz mais sentido financeiro refinanciar se voc estiver obtendo uma taxa de juros substancialmente mais baixa. Isso pode ajudá-lo a gastar menos em juros, mas na verdade voc poderia gastar mais.

Prós e contras da reformulacao:

A principal vantagem da reformulacao é a simplicidade. Seu credor pode ter um programa que torne a reformulacao mais fácil do que solicitar um novo empréstimo. Os credores cobram uma taxa modesta pelo servico, que voce deve mais do que recuperar depois de vários meses de fluxo de caixa aprimorado.

Aprovacao: a qualificacao para uma reformulacao é diferente da qualificacao para um novo empréstimo, e voce pode ser aprovado para uma reformulacao, mesmo quando o refinanciamento nao for possível para voce. Voce já tem o empréstimo – voce está apenas pedindo um recálculo do cronograma de amortizacao.

Voce pode nao precisar fornecer comprovante de renda, documentar seus ativos (e de onde eles vieram) ou certificar-se de que sua pontuacao de crédito está livre de problemas. Os credores podem exigir que voce pague antecipadamente um valor mínimo antes de se qualificar para reformulacao. Programas governamentais como empréstimos FHA e VA geralmente no se qualificam para reformulacao. A reformulacao para empréstimos gigantes nao está disponível para todos os credores. Taxa de juros e pagamento: quando voce reformula um empréstimo, a taxa de juros normalmente nao muda (mas geralmente muda quando voce refinancia). Vários detalhes determinam seu pagamento mensal: O número de pagamentos restantes, o saldo do empréstimo e a taxa de juros. Mas quando voce reformula, o credor apenas altera o saldo do empréstimo.

Observe que reformular um empréstimo nao é o mesmo que modificar um empréstimo. Se voce estiver submerso e enfrentando dificuldades financeiras, pode haver outras maneiras de alterar os termos do seu empréstimo ou refinanciar. Prós e Contras do Refinanciamento:

Assim como a reformulacao, o refinanciamento também reduz o seu pagamento (geralmente), mas isso ocorre porque voce reinicia o relógio do seu empréstimo.

Novos recursos: os principais motivos para refinanciar so garantir um pagamento mensal mais baixo, alterar os recursos do seu empréstimo e, possivelmente, obter uma taxa de juros mais baixa (mas taxas mais baixas podem nao estar disponíveis, dependendo de quando voce fez o empréstimo). Se voce obtiver um empréstimo totalmente novo, poderá escolher por quanto tempo ele será estruturado: será uma hipoteca de 30 anos, um empréstimo de taxa fixa de 15 anos ou uma hipoteca de taxa ajustável (ARM)?

Custos mais altos: obter um empréstimo totalmente novo geralmente custa mais do que uma reformulacao.

Voce pode ter que pagar os custos de fechamento, incluindo taxas de avaliacao, taxas de originacao e muito mais. O maior custo pode ser os juros extras que voc pagará. Se voce esticar seu empréstimo por um longo período de tempo (obtendo outro empréstimo de 30 anos depois de pagar o empréstimo existente por vários anos), voce terá que comecar do zero. Com a maioria dos empréstimos, voc paga mais juros nos primeiros anos e a maior parte do principal nos anos posteriores. Um novo empréstimo de longo prazo o coloca de volta naqueles primeiros anos com muitos juros.

Alternativa: No faca nada

Se voce realmente deseja economizar dinheiro, a melhor opcao pode ser repassar a reformulacao e o refinanciamento. Em vez disso, pague um extra em sua hipoteca (seja em uma única parcela ou ao longo do tempo) e evite a tentacao de mudar para um pagamento mensal mais baixo.

Se voce reformular, voce ganha a capacidade de fazer pagamentos menores, o que pode parecer bom, mas voce nao vai pagar dívidas antes disso.

Se voce refinanciar, poderá realmente pagar o empréstimo mais tarde do que o faria originalmente e continuará pagando juros ao longo do caminho.

Se voce pagar a mais periodicamente e continuar a fazer o pagamento mensal original, economizará em juros e pagará a hipoteca antecipadamente.